新房导购

如何签合同和可能遇到的陷阱

2014-05-23 09:12  

挑选到了心水的房子,那马上就要进入签合同的环节了。那如何签合同,可能会遇到什么陷阱呢? 在这一课的大粤房产购房课堂中,我们会为您一一解答。

大成房产温馨提示:买房签合同可是一门学问,学会如何签合同才能减少风险。

一、要求要具体明确

房屋的户型、朝向、装修要求、门窗规格、数量、使用材料、房屋交付时间,要尽可能?#32423;?#35814;细,避免模糊?#32423;ǎ?#22914;“高档门窗”、“名牌电梯”等。

购房者对房屋标准要求?#32423;?#30340;越明确,因?#32423;?#19981;明而产生的争议也就越少,对购房者也就越有利。

二、房屋面积要准确

商品房销售通常以建筑面积作为销售单位并计算房款。建筑面积?#21830;?#20869;建筑面积与公摊面积两部分组成,如果按建筑面积计算房款,在签订《商品房买卖合同》?#20445;?#24212;在合同中分别?#32423;?#22871;内建筑面积和分摊面积的多少,并?#32423;?#24314;筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内面积均发生误差的处理方法(通常不超过合同?#32423;?#38754;积的3%)。

三、价格条款要清晰

房屋价格及付款方式应明确、准确,如缴纳定金、首付款及剩余房款的时间、数额,分期付款的步骤、时间、数额等。?#26434;?#38656;要办理货款的购房者,应明确如果不能获?#20040;?#27454;银行审批情况下的处理方式,是否可以解除合同,收回已支付的款项而无需承担违约责任,避免因银?#20889;?#27454;原因而承担损失。

四、违约责任条款要公平

设定公平、切实可行的违约责任条款,是保证和促使双方顺利履行合同的有效方式。

合同中关于买卖双方对承担违约责任的前提条件和所承担的责任要对等公平,如:买方在逾期付款的情况下承担什么样的责任,那么卖方也应在逾期交房的情况下,承担对等的违约责任;合同的违约条款要具体并具有可执行性,如违约责任的承担标准和履行期限应具体,避免在违约条款中用抽象名词来对具体的行为进行概括,以减少争议。

提醒:要与开发商签订正式的《商品房销售合同》文本,并要求开发商提供商品房销售专用发票。正式的商品房买卖合同和商品房销售发票是购房者在房地产管理机关办理房证?#21271;?#39035;向其提供的,也是房地产管理机关在办理商品房所有权登记和颁发房证时要求的,所以购房者应当注意这一点。特别应当注意的是,房地产开发商应当向你出具正式的,由税务部门印制的商品房销售发?#20445;?#32780;不能用普通的收款?#31449;?#20195;替。

温馨提示:签合同可能有陷阱,要注意哦。

陷阱一:在认购书里没有注明因何种原因退房以及后果

购房者与开发商签订认购书后,就要交一定额度的定金,这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产?#20445;?#21457;展商一般都只退购房款而不退定金,理由是买家没?#26032;?#34892;合同,所以没收定金。

对策:律师建议买家最好与发展商在协议中?#32423;ǎ?#33509;买?#19994;?#19981;到贷款?#20445;?#23450;金该如何返还或是否要扣除部分作为?#20013;?#36153;等,这样就避免了很大的麻?#22330;?#21516;?#20445;?#24320;发商是没有权利没收定金的,这本身是没有法律依据的。

陷阱二:合同主体认定不明

购房者由于缺乏法律常识,往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表,或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者,这些都有可能产生问题。

另外,也有可能该项目是A公司开发的,?#23548;?#19978;却是由B公?#23601;?#36164;,作为买?#19968;?#26159;应与A公司签约,否则也会带来一系列的麻?#24120;?#20197;后办理各种?#20013;?#20250;很麻?#22330;?/span>

对策:在签?#35760;?#24744;最好查明代表发展商签字的人是否是法人代表,如果不是,则是否持?#23567;?#25480;权委托书”。否则,这个人的签字是无效的,同时要注意合同上的公章,这样可以避免发展商推?#23545;?#20219;。

陷阱三:不要轻易在开发商提供的补充协议上签字

签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是,开发商提供的补充协议一定要看清楚。现在有的发展商在与客户签?#38469;保?#20250;主动向客户出示?#29615;?#34917;充合同,主要目的在于表明由于?#25215;?#29305;定原因造成不能按期交房的免赔责?#25105;约?#38754;积丈?#35838;?#24046;?#20160;?#24322;过大在哪些情况下能免赔。这是发展商为了保护?#32422;?#22312;一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。善良的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了,而忘记保护?#32422;?#30340;利益。

对策:看清楚补充协议的条款,最好的办法是找一个律师?#31383;?#20320;的忙。

陷阱?#27169;骸?#26368;短时间”与“最好”

合同是双方意思一致的表达。但是,?#23548;?#20013;开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题,在最短时间内解决?#20445;?#22312;装修材料上,选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有?#23548;?#24847;义的承诺。最短是多长时间,什么样的才算最好的?不知道。合同里出现这种模糊的?#25293;釷保?#27861;律也没有办法,因此产生的纠纷购房者根本打不赢官?#23613;?/span>

对策:购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。

陷阱五:?#32423;?#25552;前交纳部分费用

开发商是做商人的,而房地产开发又是一件对资金要求很高的行业。开发?#22530;?#20020;资金压力是很正常的,但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中,开发?#22363;?#20250;将一些不该预先交纳的费用写进去,要求购房者提前交纳,这是显失公平的。

比如有些发展商在尚未?#33539;?#29289;业管理公司及服务标准、收费情况的前提下,就要求买家在预售契约中承?#21040;?#21463;物业管理服务,并接受相关?#38469;?#36825;就是对消费者的侵害。

对策:购房者应该将物业管理条款写清楚。

关键?#21097;? 买房陷阱 买房合同
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