新房导购

买房时刻到 哪些步骤不能少

2014-05-23 09:08  

终于到了激动人心的买房时刻,?#24515;?#20040;几个步骤是不能少的。尤其是热门房源,大粤房产购房课堂教你排号、交定金和签订认购书要怎么处理。

排号

在排号这种认购方法出?#31181;?#21069;,对现房和准现房的认购一般采用先来先选的原始方法。

对于消费者来说,可以不受干扰地进行选择。选房没有时限,反复、比较着看,交房时的纠纷自然就少了。对于开发商来说,这种方法几乎没有使用激励机制和宣传策略,售房周期比较长。

排号最早出现在经济适用房的认购?#23567;?#32463;济适用房的价格?#22303;?#38656;求量大,必须排队才能买上房。最近还出现过提前三天排队购房的现象,雇用民工排号也不是什么新鲜事。目前,很多楼盘都采用了排号的认购方式。排队“抢”房会给消费者造成供不应求的假象,从而促使消费者尽快选择。

更为常见的认购方式是先排号再摇号。如果某一户型或楼层的房号有限,就从已经缴纳订金的消费者中随机抽取一部分。这种营销方法用竞争机制刺激消费者,你不买后边还?#24515;?#20040;多人等?#25293;亍?/span>

交定金

在商品房交?#23383;校?#25152;说的订金与定金在法律上是有明显区别的。定金是一个规范的法律?#25293;睿?#26159;合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交?#23383;校?#20080;家履行合同后,定金应当抵作价款或者收回;若买家不履行合同,无权要求返还定金,发展商不履行合同的,应双倍返还定金。我国《担保法》还规定:定金应以书面形式约定,不得超过主合同标?#32423;?#30340;20%。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并?#23548;?#25903;付了定金,即产生相应的法律后果。

定金作为合同履行的一种担保,《担保法》中规定:担保合同(即定金条款)是主合同的从合同,若主合同无效,定金条款无效(另有约定的,按约定)。换言之,若合同无效,定金条款亦无效,收受定金的一方应返还定金。如一方过错造成主合同无效,过错方应承担相应的民事责任,而不是没收或双倍返还定金了。

订金并非一个规范的法律?#25293;睿导?#19978;它具有预付款的性质,是当事人的一种支付手段,并不具备担保性质。商品房交?#23383;校?#22914;买家不履行合同义务,并不表示他丧失了请求返还订金的权利;反之,若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金,但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。

值得一提的是,签订正式的房屋预售契约之前,买卖双方签订的有关认购书(或称意向书)并不是房屋买卖契约,不具备房屋预售契约的法?#23578;?#21147;,只是一份广义的合同。若认购书中有定金条款,则若购房者在签订认购书后反悔,发展商有权没收购房者的定金;若发展商违约,不与购房者签订正式的预售合同,则购房者有权要求发展商双倍返还定金。如果认购书中约定的只是订金,那么就不具备定金的法律后果了。

由此可见,定金与订金无论是从内容上还是法律后果上都有明显不同,在签订购房合同时,购房者应?#28304;?#26377;充分的理解,并根据自己的?#23548;是?#20917;慎重行事。

签订认购书

规避受牵?#38138;?#27454;,如果购房人自?#21512;?#31614;订认购的话,则要避免认购书中的受牵?#38138;?#27454;。

温馨提示:

1)在广州买房,建议购房者签订省建委的认购书版?#23613;?/span>

2)认购书中一般约定签订购房合同的时间,购房人应按时前往,否则会造成对自己不利的后果。如示范文本第三条就规定:“如乙方在约定的时间内不前来协商签订《商品房买卖合同》,订金不予退还,甲方可将该物业另售他人;如甲乙双方在约定的时间内,对《商品房买卖合同》的条文未能协商一致的,甲方应将订金退还乙方,甲方可将该物业另售他人。”所以,购房人一定要注意该时间的规定。

3)如果购房人因各种原因不能按时与开发商商谈购房合同,一定要取得开发商的同意。经常会出现认购人不能按时签约的情况,购房人一定要与开发商协商,取得其同意。同时,还应让开发商给予书面确认,认可延期谈判,并约定谈判的具体期限。

4)房地产合同相对比较复杂,须谈的事项很多,有时须历经数轮,?#20013;?#24456;长时间,为避免日后因条款原因无法签订合同情况下退还定金方便,最好在合同正?#25945;概?#20043;前要求开发?#22363;?#20855;购房人前来谈判的书面凭证。

3、订金退还与不退还的约定。如甲乙双方在约定的时间内签订《商品房买卖合同》,订金抵作购房价款;如甲乙双方在约定签订《商品房买卖合同》的时间内,甲方已将物业另售他人,甲方应双倍返还乙方已付订金;如乙方在约定的时间内不前来协商签订《商品房买卖合同》,订金不予退还,甲方可将该物业另售他人;如甲乙双方在约定的时间内,对《商品房买卖合同》的条文未能协商一致的,甲方应将订金退还乙方,甲方可将该物业另售他人。

4、甲乙双方如需变更本协议内容,应协商一致,并签订书面补充协议。

5、乙方如对所购物业了解清楚,有购买意向,甲?#20132;?#20057;方均可要求与对方直接签订《商品房买卖合同》。

6、甲方如委托房地产经纪机构销售的,经纪机构应作为丙方在本认购书上签章。

本认购书一式____份,具有同等法?#23578;?#21147;。其中甲方持____份,乙方持____份,丙方持____份。

甲方(签章): 乙方(签章):

丙方(签章):

销售代表(签名):

签订日期:________年____月____日

关键词: 买房流程 排号
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